Urteil des Landgerichts Paderborn vom 03.07.2024 – 1 S 77/23 Unpünktliche Mietzahlungen: Kündigung nicht ohne Weiteres möglich

Viele Vermieter kennen das Problem: Die Miete geht zwar regelmäßig ein, aber nicht zum vereinbarten Zeitpunkt. Was zunächst wie eine bloße Unannehmlichkeit wirkt, kann auf Dauer zur Belastung werden. Doch wann rechtfertigt wiederholte Unpünktlichkeit eine Kündigung des Mietverhältnisses?

Der Fall

Ein Mieter zahlte seit Beginn des Mietverhältnisses (September 2021) stets erst Mitte des Monats. Die vertraglich geschuldete Überweisung bis zum dritten Werktag unterblieb. Über 15 Monate lang nahm der Vermieter dies hin. Erst am 24.12.2022 mahnte er den Mieter wegen der verspäteten Zahlungen ab.

Als die Januarmiete 2023 erneut erst zur Monatsmitte auf dem Konto einging, kündigte der Vermieter fristlos – hilfsweise ordentlich. Der Mieter akzeptierte die Kündigung nicht und verwies darauf, dass der Vermieter die Zahlungsweise bisher stets geduldet habe und er zudem die Abmahnung an Heiligabend erhalten habe. Eine sofortige Umstellung sei in dieser kurzen Zeit nicht möglich gewesen.

Die Entscheidung

Das Landgericht Paderborn stellte sich auf die Seite des Mieters und erklärte die Kündigung für unwirksam:

Fristlose Kündigung:

Grundsätzlich kann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, wenn ein Mieter nach Abmahnung sein Zahlungsverhalten nicht ändert. Wer eine Abmahnung ignoriert, verletzt seine Pflichten erheblich. Im konkreten Fall sei das Verschulden des Mieters jedoch nicht schwerwiegend genug. Der Vermieter habe die verspäteten Zahlungen über einen langen Zeitraum widerspruchslos hingenommen. Zudem müsse einem Mieter eine gewisse Frist eingeräumt werden, um seine Zahlungsweise anzupassen. Die kurze Zeitspanne zwischen Abmahnung (24.12.) und Januar-Fälligkeit sei dafür nicht ausreichend gewesen.

Ordentliche Kündigung:

Auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs lehnte das Gericht ab. Ein Rückstand von weniger als einer Monatsmiete und ein Verzug von weniger als einem Monat reichen nicht aus, um eine Kündigung zu rechtfertigen. Beides lag hier vor.

Praxishinweis für Vermieter

Das Urteil verdeutlicht, dass Vermieter bei verspäteten Zahlungen nicht sofort zur Kündigung greifen können. Entscheidend sind folgende Punkte:

1. Duldungshandlungen vermeiden:  Wer unpünktliche Zahlungen längere Zeit hinnimmt, erschwert spätere Sanktionen erheblich.
2. Reaktionszeit einräumen:  Nach einer Abmahnung muss dem Mieter Gelegenheit gegeben werden, sein Verhalten anzupassen.
3. Kündigungsgrenzen beachten:  Eine ordentliche Kündigung setzt in der Regel einen Zahlungsverzug von mehr als einer Monatsmiete voraus.