AGB und Mietrecht Wann gilt die Miete als rechtzeitig gezahlt?

Wann gilt eine Miete als rechtzeitig gezahlt? Genügt es, dass der Zahlungsauftrag bei der Bank erteilt wurde oder muss die Miete vor Ablauf auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein? Und kann durch AGB von diesen Regelungen abgewichen werden?

Sachverhalt

Eine Berliner Vermieterin kündigte im November 2023 ihrem Mieter und begründete dies mit „wiederholt unpünktlichen Mietzahlungen“. Laut Mietvertrag war die Miete spätestens am 3. Werktag des Monats zu zahlen. Allerdings ging eine weitere Vertragsklausel dann noch ins Detail: „Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft bzw. Gutschrift des Betrags an“ (sog. Vorfälligkeitsklausel).

Das AG Berlin-Schönberg musste sich nun mit der Frage beschäftigen, ob diese Klausel und dementsprechend auch die Kündigung wirksam ist.

Zahlungsfristen

Gem. § 543 BGB (iVm § 549 Abs. 1 BGB) kann der Vermieter unter anderem dann außerordentlich kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Nach der Rechtsprechung besteht zudem auch dann ein wichtiger Grund, der zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter zwar vollständig, aber regelmäßig unpünktlich die Miete zahlt.

Dabei ist die Miete gem. § 556b Abs. 1 BGB "zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist". Aus dieser Formulierung ergibt sich jedoch nicht eindeutig, ob die Erteilung des Zahlungsauftrages bei der Bank genügt, oder ob der Betrag tatsächlich auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Der BGH hat in einem Urteil vom 05.10.2016 (VIII ZR 222/15) jedoch entschieden, dass die Erteilung des Zahlungsauftrages genügt, um die Frist zu wahren.

Wirksamkeit der ABG-Klausel

In dem Verfahren vorm AG Berlin-Schönberg bestand jedoch die Besonderheit, dass vertraglich vereinbart wurde, dass es auf die Gutschrift des Betrages und nicht auf die Absendung ankommt.

Anknüpfend an die eben genannte Entscheidung des BGH erklärte das AG Berlin-Schönberg die Klausel und damit auch die Kündigung aber für unwirksam: Der Mieter habe pünktlich bezahlt. Die strittige Regelung im Mietvertrag bürde dem Mieter einseitig das Risiko auf, dass der beauftragte Zahlungsdienstleister, aus welchen Gründen auch immer, den Vorgang verzögert abwickle. Wollte man die Vertragsklausel akzeptieren, die die Rechtzeitigkeit an die Ankunft bzw. an die Gutschrift des Betrags knüpfe, müsste der Mieter die Banklaufzeiten beachten und früher überweisen, als es eigentlich seine Pflicht sei. Demnach sei die AGB-Klausel gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

Außerdem kam auch Zahlungsverzug nicht als Kündigungsgrund in Betracht, weil dieser Grund nicht im Kündigungsschreiben angegeben war (§§ 569 Abs. 4, 573 Abs. 3 BGB).

Quelle: Urteil des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg vom 11.07.2024 – 105 C 21/24